珠海市人大常委会

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珠海经济特区物业管理条例（草案）

（从2016-08-23 14:20:00开始，截止到2016-09-15 23:59:00）

第一组分项征求意见

第一条 [立法目的] 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本条例。

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第二条 [适用范围] 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋所有权人。本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

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第三条 [物业管理原则] 业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。物业管理实行业主自治自律、专业服务与政府监管相结合的原则。

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第四条 [政府指导] 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理的专业化、市场化、规范化，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。横琴新区和经济功能区管理机构履行区人民政府的职责。

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第五条 [部门职责] 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督和管理工作，组织开展物业管理法律、法规的宣传，建立物业服务企业及其从业人员、业主诚信系统。规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理有关工作。

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第六条第六条 [镇街职责] 镇人民政府、街道办事处（以下简称镇、街）对辖区内的物业管理活动履行下列职责：（一）指导、协助和监督业主大会设立和业主委员会选举与换届工作；（二）办理业主委员会的备案工作；（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；（四）负责协调处理辖区内物业管理纠纷；（五）在法律范围内委托居民委员会或者村民委员会处理相关物业管理事务；（六）法律、法规规定的其他职责。镇、街应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员。

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第七条 [指导协助] 区物业管理行政主管部门、镇、街和居民委员会、村民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。区物业管理行政主管部门定期组织镇、街，居民委员会、村民委员会以及业主委员会委员等进行物业管理法律知识培训。业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、镇、街和居民委员会、村民委员会指导、监督和管理。

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第八条 [行业管理] 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，维护市场秩序和公平竞争。

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第九条 [纠纷调处机制] 物业管理活动参与人应当通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。镇、街建立物业管理纠纷调处机制，负责召集区物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等处理辖区内物业管理纠纷；必要时可邀请市物业管理行政主管部门和其他行政管理部门参加。

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第十条 [电子投票] 市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票平台。区物业管理行政主管部门负责本区域电子投票系统的建设和维护。电子投票系统建设、维护经费列入财政预算，不得向业主收取费用。依法和依管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡通过电子投票系统进行。业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的，在行使投票权时不再提交相关证明文件。

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第十一条 [费用承担] 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。工作经费的筹集方式由业主大会决定，其使用接受全体业主的监督。

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第十二条 [物业公示方式] 物业管理行政主管部门、镇、街、建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会需告知全体业主的事项，可以通过书面、在物业管理区域内显著的固定位置张贴、在电子投票系统发布以及其他管理规约约定的方式进行。发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

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第十三条 [物管区域划分] 划分物业管理区域应当按照相对集中、便于管理的原则，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按以下方式划分：（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；（二）已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；（三）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；（四）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。划分物业管理区域有争议的，由区物业管理行政主管部门会同物业所在地镇、街在征求相关业主、居民委员会或者村民委员会的意见后确定。

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第十四条 [物管区域备案] 本市对物业管理区域实行备案管理，相关主体应当按照本条例规定向区物业管理行政主管部门办理备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区物业管理行政主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。

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第十五条 [新建物管区域备案] 新建的物业管理区域由建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）建设单位营业执照；（三）《建设用地规划许可证》及附图；（四）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；（六）地名批复文件。

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第十六条 [已有物业管理的物管区域备案] 已经实施物业管理的物业管理区域，由物业服务企业提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业备案证明；（四）《建设用地规划许可证》及附图；（五）建设工程设计方案总平面图或者建设工程总平面施工图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。物业服务企业因客观原因无法提供前款第四项至第七项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

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第十七条 [尚未实施物业管理的物管区域备案] 没有实施物业管理的物业管理区域需要实施物业管理的，由镇、街在确定物业管理区域后提交下列资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业管理区域四至范围说明及附图；（三）确定物业管理区域的理由和依据。前款第三项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

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第十八条 [物管区域分割] 已备案的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的各物业管理区域，由物业服务企业或者镇、街提交以下资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；（三）分割方案；（四）已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

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第十九条 [物管区域合并] 已备案的两个以上物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的，应当经拟合并的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定合并后的物业管理区域，由物业服务企业或者镇、街提交以下资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）合并前后物业管理区域四至范围说明及附图；（三）合并方案；（四）物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意合并方案的证明材料。

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第二十条 [物管区域公示] 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业、镇、街应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。　前两款所规定明示或者公告的内容包括：　　（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；　　（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；　　（三）公共车位数量和位置；　　（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；　　（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；　　（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备。

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第二十一条 [业主的权利] 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）提议召开并参加业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议和行使投票权；（二）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（三）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（四）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（六）监督业主委员会的工作、物业服务企业履行物业服务合同以及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）的管理和使用；（七）法律、法规规定的其他权利。

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第二十二条 [业主的义务] 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

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第二十三条 [业主投票权重] 业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方式计算。按照专用部分面积计算的，每一平方米为一投票权；不足一平方米的，按照四舍五入计算。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

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第二十四条 [业主大会设立原则] 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。一个物业管理区域设立一个业主大会。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

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第二十五条 [业主大会成立] 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起设立。

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第二十六条 [业主大会职权] 业主大会行使下列职权：（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；（三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同，监督物业服务企业依法履行合同义务；（四）决定筹集和使用物业专项维修资金；（五）决定申报改建、重建建筑物及其附属设施; （六）听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告；（七）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（八）决定业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的支付方式和标准；（九）法律法规或者管理规约确定由业主共同决定的事项。业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。业主监事会的产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

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第二十七条 [首次设立业主大会的要求] 符合下列情形之一的，业主可以向镇、街提出设立业主大会的书面要求：（一）占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名的；（二）物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上的；（三）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的。

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第二十八条 [业主清册] 建设单位应当在符合业主大会设立条件之日起七日内向镇、街提交业主清册。建设单位未在规定期限内提供业主清册的，区物业管理行政主管部门应当责令其在七日内提供。逾期仍拒不提供的，镇、街应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当依法提供并不得收取费用。

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第二十九条 [公告告知] 建设单位应当在物业管理区域符合业主大会设立条件之日起三十日内，将有关情况书面报告镇、街，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。

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第三十条 [指导成立筹备组] 业主提出成立业主大会书面要求，符合本条例第二十七条规定条件的，镇、街应当在三十日内会同区物业管理行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

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第三十一条 [筹备工作职责] 筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会委员候选人产生办法和名单；（六）拟定业主委员会选举办法；（七）其他准备工作。前款内容公告时间为七日。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将前款内容进行公告。业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面实名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

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第三十二条 [筹备组组成] 筹备组由业主代表、建设单位代表、镇人民政府或者街道办事处代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组代表人数应为七到十五人的单数组成，其中业主代表人数不低于总人数的百分之六十，组长由镇、街代表担任。筹备组中的业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，根据联名推荐人代表的物业专属面积顺序确定。每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组。镇、街应当书面通知建设单位委派一名代表参加筹备组工作，建设单位不派员参加的，应当增加一名业主代表参加。筹备组正式开展筹备工作前，区物业管理行政主管部门、镇、街应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

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第三十三条 [筹备组成员资格条件] 筹备组成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）具有一定组织能力，具备必要的工作时间；（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；（四）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（五）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；（六）不存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分的行为；（七）筹备组中的业主代表，应当依法履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（八）遵守国家有关法律、法规、规章。筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。

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第三十四条 [筹备组成员资格审核] 镇、街应当对推荐的筹备组成员资格条件按照前条的条件进行审核确认。筹备组中的业主代表不符合前条规定的，经镇、街确认后，镇、街应当取消其业主代表资格并公告全体业主。镇、街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表不符合前条第一款第一至五项规定条件，派出单位应当及时更换。

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第三十五条 [筹备组公示] 镇、街应当将拟定的首次业主大会筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间为七日。公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面实名形式向镇、街提出。镇、街应当自收到书面意见之日起七日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。异议成立的，镇、街应当从筹备组成员名单中剔除。公示期满，业主无异议或者异议不成立的，镇、街应当向全体业主发布首次业主大会筹备组成立的公告并附具成员名单。

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第三十六条 [资料提交] 筹备组成立后，建设单位或者物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在七日内向镇、街提交下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主清册；（四）物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明；（五）已归集的物业专项维修资金清册。

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第三十七条 [筹备组工作程序] 筹备组会议由组长召集和主持，也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。筹备组会议应当制作书面记录并存档；会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起三日内向全体业主公告。筹备组可以持镇、街出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。筹备组解散后，印章由保管人交回镇、街。

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第三十八条 [筹备时限] 筹备组应当自成立之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会设立之日起，筹备组自行解散。筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。业主可以依法重新向镇、街提出设立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

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第三十九条 [定期会议和临时会议] 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经百分之二十以上投票权数业主提议或者出现业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。发生上述应当召开业主大会会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，镇、街应当责令业主委员会七日内组织召开。逾期仍不组织召开的，由镇、街负责组织召开。

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第四十条 [会议有效条件] 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方为有效。

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第四十一条 [会议形式] 业主大会会议可以采用集体商议决定、书面征求意见或者电子投票等形式举行。书面征求意见、电子投票与集体商议决定具有同等法律效力。集体商议决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决。

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第四十二条 [业主委托参会] 业主可以委托代理人出席业主大会。代理人出席业主大会的，应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书并交业主大会存档。房屋的承租人或者实际使用人可以接受业主委托，行使业主权利。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。

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第四十三条 [表决事项公告] 业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会、镇、街应当采取有效措施通知其相关事项。

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第四十四条 [业主大会决定] 业主大会作出筹集和使用物业专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会作出其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

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第四十五条 [决定效力及公告] 业主大会在职权范围内的决定，对全体业主具有约束力，并应当在七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告并报镇、街备案。

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第四十六条 [临时管理规约] 建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约，作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

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第四十七条 [费用缴清] 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的，原业主应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。合同另有约定的，从其约定。买受人在购买物业前应当自行了解物业服务费、物业专项维修资金以及其他费用的缴纳情况。

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第四十八条 [业主委员会职责] 业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中执行业主大会决议、决定的机构，履行下列职责：（一）组织召开业主大会会议，报告物业服务实施情况；（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）定期了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督及协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用；（四）监督管理规约实施；（五）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

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第四十九条 [业委会的产生] 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。推荐的符合条件的业主委员会委员候选人超过规定人数的，按照推荐人人数多少顺序确定；联名推荐人数相同的，根据联名推荐人代表的物业专属面积顺序确定。

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第五十条 [业委会候选人资格条件] 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的；（二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的；（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的；（四）存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（五）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜成为业主委员会委员的；（六）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。筹备组成员被推荐为业主委员会候选人的，对于涉及业主委员会选举和业主委员会候选人产生过程中发票、计票等选举事务，应当回避。

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第五十一条 [资格审查与异议处理] 镇、街应当对业主委员会候选人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间为七日。业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向镇、街提出。镇、街应当进行调查核实，并在公示结束之日起五日内予以书面答复。

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第五十二条 [业委会首次会议] 业主委员会应当在选举产生之日起七日内组织召开首次会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。

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第五十三条 [业委会备案] 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持下列材料向镇、街备案。（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会的会议记录和会议决定；（四）业主委员会办公场地、联系电话；（五）业主委员会备案表及选举材料；（六）镇、街要求的其他材料。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起十五日内向镇、街进行变更备案。

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第五十四条 [业委会决策程序] 业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。

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第五十五条 [委员资格终止] 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格终止：（一）已经不是本物业管理区域业主的；（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；（三）因疾病等原因丧失工作能力的；（四）连续三次或者累计六次缺席业主委员会会议的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）有违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的；（七）在业主委员会任期内拖欠物业管理相关费用的；（八）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的；（九）索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的；（十）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的；（十一）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜再作为业主委员会委员。业主委员会委员有上述情形的，由镇、街审查后报区物业管理行政主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由镇、街自行公告。

意见

第五十六条 [资格终止异议] 业主认为业主委员会委员资格应当终止而未终止，或者不应当终止而被终止的，可以向镇、街提出终止或者恢复委员资格的意见，经镇、街审查，认为应当终止或者恢复委员资格的，由镇、街向业主委员会提出意见，业主委员会或者业主应当接受。业主委员会或者业主拒不接受的，由镇、街直接公告全体业主终止或者恢复相应委员的资格。业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于七日。

意见

第五十七条 [业委会行为禁止] 业主委员会应当依法履行业主大会决议，不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会委员不得委托他人代为行使委员职责。

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第五十八条 [业委会决定效力及公告] 业主委员会在职权范围内的决定，对全体业主具有约束力，并应当在七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告并报镇、街备案。

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第五十九条 [业委会公布事项] 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受全体业主监督：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）协助公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；（六）业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的收支情况；（七）业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式、物业服务费缴纳情况、物业专项维修资金缴纳情况等；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。业主委员会应当在每季度首月的第一周将前款第五项、第六项的内容在本物业管理区域固定位置予以公布，其他情况和资料应当及时更新。业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，镇、街应当责令业主委员会七日内予以公布，并通告全体业主。

意见

第六十条 [业委会违法行为处理] 区物业管理行政主管部门、镇、街应当每年定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查，发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。业主委员会有下列情形之一的，区物业管理行政主管部门应当要求镇、街中止业主委员会的职务并组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会：（一）有超越职权、违反法律法规的行为，严重侵害业主合法权益的；（二）有严重影响社区安定和社会稳定行为的；（三）对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

意见

第六十一条 [期满换届] 业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会应当在任期届满前六个月书面报告镇、街，提出换届选举意见。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地镇、街提出协助要求，镇、街应当给予协助。

意见

第六十二条 [候补委员] 未当选业主委员会委员且得票数达半数以上的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定，但不得超过业主委员会委员总数的百分之三十。业主委员会出现缺员时，由业主委员会候补委员按照得票顺序依次进行递补。经递补后业主委员会委员人数低于业主大会议事规则约定的业主委员会人数的半数或者低于五人时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

意见

第六十三条 [代行业委会职责] 业主委员会委员集体辞职、或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则没有约定执行机构或者人员的，由物业所在地居民委员会或者村民委员会履行业主委员会职责。

意见

第六十四条 [业主共有的设施设备和场地] 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：（一）物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房；（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间；（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；（四）防空地下室设施设备；（五）其他法律法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。

意见

第六十五条 [车位车库] 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。建设单位应当通过出售、附赠或者出租等方式约定车位、车库的使用。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。尚未出售的车库、车位，业主要求承租的，建设单位应当出租。

意见

第六十六条 [物业服务用房] 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。物业服务办公用房面积按照下列标准提供：（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。物业服务用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。

意见

第六十七条 [物业服务用房保障] 规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时，应当按照本条例规定的标准提出物业服务用房的具体建设要求，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，并在附图中注明其具体位置。建设单位申请商品房预售许可证、不动产权证书时，应当提交物业服务用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证，不动产登记机构不予核发不动产权证书。房地产行政主管部门应当在商品房预售许可证中载明物业服务用房的具体位置、面积。不动产登记机构应当将物业服务用房登记为业主共有，并在不动产权证书中载明具体位置和面积。

意见

第六十八条 [配套设施设备] 建设单位应当按照房屋买卖合同的约定，为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

意见

第六十九条 [选聘服务企业要求] 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理与服务。物业管理应当通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

意见

第七十条 [服务企业备案] 物业服务企业应当按照规定到物业管理行政主管部门进行备案，凭核发的物业服务企业备案证明进行物业管理活动；服务企业备案证明的有效期为三年。本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内到物业管理行政主管部门换发物业服务企业备案证明。市物业行政主管部门可以委托相关物业管理行业协会从事物业服务企业备案工作。

意见

第七十一条 [前期物业招投标] 建设单位应当在申请办理商品房预售许可核准之前，通过公开招投标选聘物业服务企业进行前期物业服务，并将签订的前期物业服务合同向区物业管理行政主管部门备案。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

意见

第七十二条 [前期物业服务] 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费用标准。

意见

第七十三条 [承接查验] 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。现场查验十五日前，应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业管理区域红线图及命名文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）物业专项维修资金清册；（三）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（六）物业服务用房的相关资料；（七）物业使用、维护、管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

意见

第七十四条 [招投标选聘] 业主委员会应当与业主大会通过公开招投标方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业管理服务。

意见

第七十五条 [合同备案与公示] 物业服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。自签订物业服务合同之日起至合同解除，物业服务企业应当在显著位置公示物业服务合同，并保持内容清晰可辨。

意见

第七十六条 [服务企业权利] 物业服务企业享有下列权利：（一）根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同，对物业及其环境秩序进行管理；（二）依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用；（三）制止物业管理区域内损害公共利益的行为；（四）法律、法规规定的其他权利。

意见

第七十七条 [服务企业义务] 物业服务企业履行下列义务：（一）履行物业管理服务合同，提供安全防范、卫生保洁服务，提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务；（二）公布日常维护费用等公共费用的使用情况；（三）接受业主委员会、业主监事会和业主的监督；（四）法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

意见

第七十八条 [合同内容和期限] 物业服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、设施设备维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、安全技术防范系统维护及管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业服务内容。物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年。

意见

第七十九条 [专项服务] 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务项目，服务报酬由双方协商确定。

意见

第八十条 [服务企业管理机构] 物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理机构，并公示企业相关信息。物业服务企业应当参与社区建设，支持居民委员会或者村民委员会开展工作，配合各有关部门共同做好有关工作。

意见

第八十一条 [服务费用] 业主与物业服务企业可以采取酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用。酬金制是指在预收的物业服务费用中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当每年不少于一次将物业服务费收支情况在物业管理区域固定的显著位置进行公示；物业服务合同另有约定的，从其约定。

意见

第八十二条 [公示服务内容] 物业服务企业应当在物业管理区域内显著的固定位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。

意见

第八十三条 [公共费用分摊] 物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，按照有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的，从其约定。建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立的经法定计量检定合格的计量器具。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器具应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器具的，水、电、燃气等专营单位不予办理竣工验收备案手续。

意见

第八十四条 [费用承担] 物业服务费用按照下列规定承担：（一）前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业服务费用由建设单位承担；（二）物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担。业主空置物业，应当全额交纳物业服务费用。

意见

第八十五条 [委托代收] 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取任何附加费用。

意见

第八十六条 [产权变更告知] 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的，受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会并办理相关手续。

意见

第八十七条 [服务期限届满] 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

意见

第八十八条 [服务企业交接] 物业服务企业应当在原物业服务合同终止之日起十五日内与业主委员会办理移交手续并及时退出物业管理区域；业主大会依法选聘的新的物业服务企业应当在物业服务企业退出物业管理区域后，与业主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。经业主大会表决同意提前终止物业服务合同的，业主大会应当提前三个月书面通知物业服务企业，物业服务企业应当与业主委员会办理交接手续。

意见

第八十九条 [服务企业退出] 物业服务企业因破产等原因不能继续履行合同义务的，可提出提前终止物业服务合同的要求，但应提前三个月告知业主委员会并办理移交手续依法退出物业管理区域。物业服务企业被解聘的，自物业服务合同终止之日起，物业服务企业在该物业管理区域内不得依据原物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费。拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以请求属地公安机关予以协助。

意见

第九十条 [资料和财物移交] 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交物业所在地居民委员会或者村民委员会代管：（一）建设单位按照本条例第七十三条规定移交的资料；（二）物业服务用房、业主共有的场地和设施设备；（三）物业服务期间配置的固定设施设备；（四）物业服务企业应当建档保存的资料；（五）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；（六）业主房屋产权清册等相关资料；（七）其他应当移交的资料和财物。物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

意见

第九十一条 [查验问题确认] 物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的，交接各方应当书面确认。查验中发现的问题，属于建设单位责任的，建设单位应当承担相应责任；属于部分业主责任的，部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任；属于全体业主责任的，全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任；属于物业服务企业责任的，物业服务企业应当承担相应责任。

意见

第九十二条 [服务企业违约责任] 物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，应当依法承担相应的法律责任；有保证人身、财产安全特别约定的，从其约定。

意见

第九十三条 [业主违约责任] 业主不得采用拒交物业服务费用、公共水电分摊费用等方式拒不履行物业服务合同。业主欠交相关费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金，并可以依法申请仲裁、向人民法院申请支付令或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

意见

第九十四条 [依法使用物业] 物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

意见

第九十五条 [物业使用监督] 业主委员会、物业服务企业应当对业主和物业使用人使用物业的行为进行监督，对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为，应当及时劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，应当报告有关部门依法处理。

意见

第九十六条 [使用行为禁止] 业主在使用物业过程中不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能；对房屋进行分割搭建，将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租；擅自改变人防工程主体结构，拆除、损坏人防工程设施；（四）占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备；（五）超过设计规定的荷载使用物业；（六）擅自改动、接驳共用管线；（七）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将厨房间改为卫生间；（八）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（九）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；（十）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物；（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。业主大会和业主委员会对违反前款规定的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

意见

第九十七条 [车位车库收费] 物业管理区域内车位、车库，业主应当按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。

意见

第九十八条 [装修保证金] 业主或者物业使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当提前七日向物业服务企业进行登记。物业服务企业应当与业主或者物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。物业服务企业应当按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金，用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程入住使用后三十日退还装修保证金；发生前述行为的，应当在整改完成后三十日退还保证金。

意见

第九十九条 [装修巡查] 物业服务企业应当对装饰装修、安装活动以及违法搭建建筑物、构筑物进行巡查，对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止，并督促改正。拒不改正的，应当报告城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门。

意见

第一百条 [违法装修行为的处理] 城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后，应当及时进行调查核实，依法处理。属于正在实施的装饰装修违法行为的，由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为；违法装修装饰虽已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的，城市管理行政执法部门可以依法强制拆除违法装饰装修，扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

意见

第一百零一条 [改变功能] 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

意见

第一百零二条 [合法利用物业] 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。全体业主所得收益应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。合法利用物业共有部分所获取的收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。

意见

第一百零三条 [日常维护] 业主、物业服务企业应当在物业服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

意见

第一百零四条 [维修养护] 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

意见

第一百零五条 [物业保修] 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。建设单位未按国家标准规范进行建设造成业主房屋及其附属设施损坏的，依法承担相关赔偿责任。

意见

第一百零六条 [费用承担] 保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由相应业主自行承担。

意见

第一百零七条 [物业专项维修资金] 一个物业管理区域有两个以上业主的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，主要用于下列共用部位、共用设施设备保修期满后的维护、维修、更新和改造：（一）共用部位：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；（二）共用设施设备：电梯、中央空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场或者车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

意见

第一百零八条 [物业专项维修资金的缴纳] 首期归集的物业专项维修资金由建设单位按照规定标准垫交，在销售时向买受人收取。属预售房的，在申请办理商品房预售许可证前交存首期物业专项维修资金；属现房销售的，在办理房屋竣工验收前交存首期物业专项维修资金。建设单位在销售时向买受人收取。本条例实施前，业主未缴纳首期物业专项维修资金的，应当予以补足。业主缴纳首期物业专项维修资金后，经业主大会同意，可以采取逐月缴纳等方式筹集物业专项维修资金。

意见

第一百零九条 [物业专项维修资金的管理] 物业专项维修资金的管理，遵循按栋立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。市物业管理行政主管部门应当通过公平竞争方式在商业银行设立物业专项维修资金专户，并对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。市、区设立物业维修资金管理机构，负责对区域内物业专项维修资金的监督管理及依法追缴工作。

意见

第一百一十条 [维修费用承担] 物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担：（一）部分共有的物业，由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担；（二）全体共有的物业，由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

意见

第一百一十一条 [损坏责任] 人为造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失或者不良影响的，责任人应当承担相关责任。

意见

第一百一十二条 [物业维修] 决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。决定对部分共有的物业进行维修的，应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。维修决定作出后，按照本条例第一百一十条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定，承担费用，不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。

意见

第一百一十三条 [维修费用筹集] 决定对全体共有的物业进行维修的，由业主委员会负责筹集维修费用；决定对部分共有的物业进行维修的，由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。

意见

第一百一十四条 [维修方案] 需要对物业共有部分进行维修的，由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方。物业共有部分的维修，物业服务企业应当制定物业维修方案，明确维修费用的用途及数额并向相应业主公布，费用的使用受业主监督。

意见

第一百一十五条 [危险物业维修] 物业存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。对存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业应当通知业主或者业主委员会及时修缮；不及时修缮的，经业主大会同意，物业服务企业可以代为修缮，修缮费用由业主或者业主大会承担。

意见

第一百一十六条 [维修资金续筹] 物业专项维修资金业主账面余额不足首期物业专项维修资金缴存额的百分之三十的，业主应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的物业专项维修资金金额。

意见

第一百一十七条 [维修资金余额处理] 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额全额退还业主。业主未缴清物业专项维修资金的，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

意见

第一百一十八条 [未报告、公告的法律责任] 建设单位未按照本条例第二十九条规定向物业所在地镇、街报告并在物业管理区域公告相关情况的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以下的罚款。

意见

第一百一十九条 [未配置物业服务用房的法律责任] 建设单位违反本条例第六十六条第三款，未按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处三十万元以上五十万元以下的罚款。建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业服务用房的配置责任。

意见

第一百二十条 [物业服务用房不符合要求法律责任] 建设单位违反本条例第六十六条第五款，提供的物业服务用房不符合使用要求的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上二十万元以下的罚款。

意见

第一百二十一条 [建设单位法律责任] 建设单位违反本条例的规定，有下列情形之一的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款：（一）违反本条例第六十八条，未按照规定完善配套设施和相关场地的；（二）违反本条例第八十三条第二款，未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立的经法定计量检定合格的计量器具的；（三）违反本条例第九十一条第二款，未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。

意见

第一百二十二条 [业主大会、业委会法律责任] 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业管理行政主管部门或者镇、街应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担与其过错相应的责任。

意见

第一百二十三条 [业委会法律责任] 业主委员会违反本条例的规定，有下列情形之一的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正：（一）违反本条例第五十三条，未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的；（二）违反本条例第五十七条第一款，以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。

意见

第一百二十四条 [未退出物业管理区域法律责任] 物业服务企业违反本条例第八十七条第三款，未按照规定退出物业管理区域的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款并录入物业服务企业信用档案。

意见

第一百二十五条 [物业服务企业法律责任] 物业服务企业违反本条例的规定，有下列情形之一的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：（一）违反本条例第七十五条第一款，未按照规定办理物业服务合同备案的；（二）违反本条例第九十八条第三款，未按时退还装修保证金的；（三）违反本条例第九十九条，未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。

意见

第一百二十六条 [未公布公摊费用明细法律责任] 物业服务企业违反本条例第八十三条第一款，未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

意见

第一百二十七条 [不分摊费用法律责任] 物业服务企业违反本条例规定，不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的，由价格管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

意见

第一百二十八条 [破坏人防工程法律责任] 违反本条例第九十六条第一款第三项规定，擅自改变人防工程主体结构，拆除、损坏人防工程设施的，由人民防空主管部门给予警告，责令限期改正，并可以对个人处三千元以上五千元以下罚款，对单位处二万元以上五万元以下罚款；造成损失的，责任人或者责任单位应当负责恢复或者重建，并依法赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

意见

第一百二十九条 [物业企业和项目负责人信用管理] 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务，经仲裁裁决或者司法判决确认后的，应当录入物业服务企业信用档案。物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金等严重损害业主利益行为的，应当录入个人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案。

意见

第一百三十条 [参照执行] 业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本条例的相关规定执行。

意见

第一百三十一条 [施行时间] 本条例自年月日起施行。

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